Wie Hoch Ist Die Spekulationssteuer Bei Immobilien

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann den Gewinn bedeutend mindern. Sie kann fällig werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von ten Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Dann wird unterstellt, dass Sie auf kurzfristige Wertsteigerung spekulieren. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie im Einzelfall ausfällt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Spekulationssteuer bemisst sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Steuersatz.

• Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre. Diese Zehnjahresfrist entfällt jedoch bei selbst genutzten Immobilien.

• Bei Erbschaften gilt das Datum des Erwerbs durch den:dice Vorbesitzer:in.

Was ist dice Spekulationssteuer?

Wenn Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diesewird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben. Gemäß § 22 Nr. ii i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz sind private Veräußerungsgeschäfte wie der Verkauf von Wertpapieren oder Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig.

Den erzielten Gewinn können Sie berechnen, indem Sie beim Verkauf Ihrer privaten Immobilie dice Differenz zwischen ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis berechnen, abzüglich eventuell angefallener Kosten.

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Spekulationssteuer für Immobilien vermeiden und Steuern sparen

Angenommen, Sie haben 2014 eine Immobilie gekauft und wollen sie 2023 mit Gewinn wieder veräußern. In diesem Fall haben Sie dice Spekulationsfrist des Hauses unterschritten und die Spekulationssteuer fällt an. Anders sieht es aus, wenn Sie durch Schenkung oder Erbe zu Ihrer Immobilie gekommen sind. Eine Rolle spielt auch, ob dieImmobilie selbst genutzt oder vermietethaben. Mehr dazu und wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können, erfahren Sie in folgenden Absätzen.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Die verkürzte Spekulationsfrist bei privat selbstgenutzten Immobilien beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangen Jahre). Haben Sie in diesem Zeitraum Haus oder Wohnung zur eigenen Wohnzwecken genutzt, können Sie die Spekulationsfrist umgehen. Der Verkauf ist hinsichtlich der Spekulationssteuer too steuerfrei.

Private Nutzung durch Kinder

Unter die private Nutzung fällt dabei nicht nur das Bewohnen durch Sie selbst, sondern auch durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.

Die Spekulationsfrist richtet sich dabei nach dem Kalenderjahr.  Es ist möglich, eine Immobilie im Dezember 2020 zu erwerben, diese von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten.

Spekulationssteuer und Vermietung

Dice Spekulationsfrist umfasst beinicht selbstgenutzten, sondern vermieteten Immobilien zehn Jahre. Sie können die Spekulationsfrist umgehen, wenn 10 Jahre abgewartet wurden bevor der Hausverkauf beginnt.Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden.

Innerhalb der Spekulationsfrist muss außerdem zahlen, wer

•  ein Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen. (Einstufung als gewerbliche:r Verkäufer:in)
• eine Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält.
• ein Haus im Zuge einer Scheidung zugesprochen bekommt.

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Wird ein solches Grundstück mit Gewinn verkauft, müssen Sie immer Spekulationssteuer zahlen, unabhängig davon, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist oder nicht.

Spekulationssteuer bei Erbschaft

In der Regelvon der Zahlung befreit sind hingegen Erb:innen, dice die Immobilie durch den Tod des Erblassers erwerben. Sofern das Haus durch den:die Vorbesitzer:in vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den:die Erb:innen abgelaufen. Es fällt für den weiteren Verkauf der geerbten Immobilien keine Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer bei Schenkung

Allgemein gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung erhalten hat, übernimmt mit der geschenkten Immobilie auch die Spekulationsfrist der vorherigen Eigentümer:innen. Das bedeutet im Verkaufsfall: Für die Fälligkeit der Spekulationssteuer ist das Kaufdatum der Vorbesitzer:innen beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend.

Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Werden diese Freibeträge überschritten, wird für die Beschenkten eine Schenkungssteuer fällig. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt:

Begünstigte/r der Schenkung	Freibetrag
Ehepartner; Lebensgefährte	bis 500.000 Euro
Kinder, und wenn diese bereits verstorben sind, Enkel	bis 400.000 Euro
Enkel, dessen Vater/Mutter noch lebt; Urenkel	bis 200.000 Euro
Eltern; Großeltern Geschwister; Nichten; Neffen; Stief- oder Schwiegereltern; Schwiegersöhne und -töchter; Freunde	bis 100.000 Euro
Lebensgefährte	20.000 Euro

Wie hoch ist dice Spekulationssteuer für Immobilien?

Dice Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit dice Höhe der Steuer können zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn

• Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden.
• Werbekosten für den Verkauf anfallen.
• die Grunderwerbsteuer (Zweitschuldnerhaftung oder Vereinbarung) berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte.
• Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung).

Alle Kosten, dice im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, werden als Veräußerungskosten bezeichnet und mindern die Höhe der Spekulationssteuer.

Ergebnis der Berechnung

Bei den Berechnungen handelt es sich lediglich um unverbindliche Richtwerte. Eine exakte Berechnung kann nur das zuständige Finanzamt ermitteln.

Beispielrechnung: Spekulationssteuer für einen Hausverkauf

Verkaufswert	200.000 Euro
- abzüglich Anschaffungswert	120.000 Euro
- abzüglich o. g. Kosten (z. B. durch Renovierung oder Maklergebühren)	15.000 Euro
zu versteuernder Gewinn	65.000 Euro
Steuersatz (persönlicher Einkommenssteuersatz)	z.B. 40 Prozent
anfallende Spekulationssteuer	26.000 Euro

Achtung

Auch steuerliche AbschreibungenhabenEinfluss auf die Spekulationssteuer. Sie werden komplett angesetzt, erhöhen den Verkaufswert und damit auch den zu versteuernden Gewinn.

Spekulationssteuer beim gewerblichen Hausverkauf und Einlagen

Verkaufen Sie mehr als ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung, entsteht die Frage, ab wann dergewerbliche Immobilienverkaufbeginnt. Die Grenze wird beidrei Objekten in fünf Jahren gezogen (Drei-Objekte-Grenze). Erwerben Sie in diesem Zeitraum dice genannte oder eine größere Anzahl an Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf" eingestuft.

Die Voraussetzung für den gewerblichen Grundstückshandel oder Hausverkauf ist allerdings die Absicht zur Gewinnerzielung, beispielsweise, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen und dice Verkaufschancen erhöhen wollen. Treffen diese Eckdaten zu,wird der Verkauf als unternehmerische Tätigkeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert.

Wohnungen können im Nachhinein unter diesen Steuersatz fallen:

Auch im Nachhinein können Wohnungen unter diesen Steuersatz fallen. Das gilt, falls Sie als Privatperson bereits zwei Immobilien verkauft haben und anschließend ungeplant eine dritte Immobilie innerhalb der fünf Jahre hinzukommt.

Was geschieht, wenn ich ein Grundstück in mein Betriebsvermögen einlege?
Wenn Sie ein privat erworbenes Grundstück während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen einlegen, liegt zunächst keine Veräußerung vor und es erfolgt keine Steuererhebung.
Aber: Entschließen Sie sich jedoch innerhalb der Spekulationsfrist zum Verkauf dieses Grundstücks, zahlen Sie als Privatperson Spekulationssteuer.

Ein Sonderfall ist die verdeckte Einlage
Eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt immer als Veräußerung.

Beispiel: A verkauft ein Grundstück im Wert von 220.000 EUR für 100.000 EUR an die ihm gehörende A-GmbH

Folge: Entstanden ist eine verdeckte Einlage von 120.000 EUR, dice zu versteuern ist.

Spekulationssteuer auf Auslandsimmobilien

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und sie verkaufen möchten, gelten die Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Mithilfe dieses Vertrages soll vermieden werden, dass Sie als Steuerpflichtige:r für dieselben Einkünfte im selben Zeitraum durch gleichartige Steuern doppelt belastet werden.

Fazit: Die Spekulationssteuer kann Ihren Verkaufserlös deutlich schmälern. Ob Eigennutzung, Vermietung, Erbe, Schenkung, Einlage, Gewerbeimmobilie bis hin zur Auslandsimmobilie - es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die Besteuerung bei einem Hausverkauf zu werfen. Oder Sie wenden sich mit Ihren individuellen Fragen direkt an unser Expertennetzwerk.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Spekulationsteuer

Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz. Sogenannte Veräußerungskosten werden vom Gewinn abgezogen, steuerliche Abschreibungen werden dem Gewinn hinzugerechnet.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen ii Jahren selbst genutzt haben. Bei Vermietung der Immobilie gilt jedoch eine Spekulationsfrist von mindestens x Jahren, damit keine Spekulationssteuer anfällt. Immobilien aus Nachlässen oder Schenkungen sind steuerfrei, wenn der Kauf durch den:die Erblasser:in 10 Jahre oder länger her ist.

Kann human being ein Haus nach ii Jahren wieder verkaufen?

Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie nach two Jahren wieder verkaufen ohne Spekulationssteuer zu zahlen. Allerdings müssen Sie beweisen können, dass Sie die Immobilie selbst genutzt haben.

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Source: https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/spekulationssteuer.html

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